מעולם לא היה בישראל דור משכיל, עובד ומייצר יותר. ומעולם לא היה קשה יותר עבורו להגיע לבעלות על דירה. זה בעצם הפרדוקס שממנו נולד מיזם בשם LYD, שמנסה להציע דרך אחרת לגמרי לחשוב על מימון דיור בישראל, לא דרך המסלול הבנקאי המסורתי אלא דרך מודל פיננסי חדש שמבוסס על ניסיון ארוך שנים בעולמות המימון הבינלאומי.
דור שלם שנמצא תקוע
זוגות צעירים, משפחות עובדות, אנשי מילואים, אנשי חינוך, אנשי הייטק ובני מעמד הביניים בישראל פועלים בתוך מסלול חיים שנראה על פניו יציב ואחראי. הם עובדים, משרתים, חוסכים, משלמים מסים ומבקשים לבנות עתיד. ובכל זאת, עבור רבים מהם רכישת דירה הולכת ומתרחקת עם השנים. הבעיה איננה רק מחירי הדירות שממשיכים לטפס. הבעיה היא שהכללים שעל פיהם מממנים דיור בישראל כמעט לא השתנו, בזמן שהמציאות הכלכלית של משקי הבית כן השתנתה.
רוב הדיון הציבורי סביב הדיור בישראל מתמקד בקרקעות, בבנייה, ברגולציה ובמחירי הדירות. אבל אחת הבעיות העמוקות ביותר נמצאת דווקא במנגנון המימון. משקי בית רבים מסוגלים לעמוד בתשלום חודשי יציב לאורך שנים, אך מתקשים לעמוד בדרישות ההון העצמי ובמבנה המשכנתאות הקיים, שנשען בעיקר על תמונת מצב רגעית ולא על התמונה הכלכלית הרחבה יותר של המשפחה.
מי עומד מאחורי המיזם LYD
מאחורי LYD עומדים שני שותפים שמגיעים מעולמות שונים לגמרי, ודווקא השילוב ביניהם הוא שנותן למיזם את הכיוון שלו.
השותף הראשון הוא יעקב לוי, עורך דין וכלכלן שמשמש כמשנה למנכ"ל קבוצת ז.ק בסט. לוי בנה קריירה ארוכה בתחום המימון עוד לפני שחזר לפעול בישראל. במשך כעשור הוא פעל בעיקר באירופה, בשווייץ ובבריטניה, שם ליווה גיוסי הון ובנה מבני מימון מורכבים עבור פרויקטים בתחומי האנרגיה והתשתיות, בהיקפים של מאות מיליוני יורו מול בנקים בינלאומיים. בין הפרויקטים שבהם היה מעורב היו פלטפורמות להשקעה בתחנות כוח סולאריות ורוח, וכן פיתוח מודל אג"ח ירוק שנועד למימון שדרוג דיור בר השגה. עם השנים הוא גם ליווה הסדרי חוב גדולים בשוק הישראלי, ובהם ייצוג של קרן זרה בהסדר החוב של אפריקה ישראל השקעות. בדיוק מהניסיון הזה, בבנייה של מודלים המבוססים על תזרימי מזומנים ארוכי טווח, צמחה התובנה שאם בעולם התשתיות והאנרגיה אפשר לבנות מבני מימון שנשענים על תזרים עתידי, אולי אפשר לחשוב באותה צורה גם על מימון דיור למגורים.
השותף השני הוא יוסי קצנלבוגן, יזם נדל"ן ומייסד קבוצת זק, חברה שמתמחה במתן שירותי נדל"ן לציבור החרדי וכוללת ייעוץ משכנתאות ושירות מלא ללקוח מתחילת התהליך ועד סופו. קצנלבוגן צבר ניסיון עשיר בניהול וביצוע של פרויקטי דיור, כולל מקרים שבהם הצליח להוציא לפועל פרויקטים שהיו תקועים במשך שנים, בין השאר במודיעין עילית, קרית ספר, בית שמש וירושלים. מהניסיון הזה בשטח, מהעבודה היומיומית מול משפחות שמתקשות לעמוד בתנאי המימון הקיימים, נולדה ההבנה שהבעיה איננה רק בהיצע הדירות אלא במנגנון שדרכו ניגשים אליהן.
לא עוד המתנה
במשך שנים רבות התגבשה בישראל תפיסה שלפיה הדרך לדירה הולכת ומתרחקת, ושדור שלם צריך פשוט להסתגל למציאות חדשה. LYD נולד מתוך תפיסה הפוכה. לא מתוך הנחה שצריך לוותר על החלום, אלא מתוך שאלה פשוטה: האם אפשר לבנות מסלול מימון שמתאים טוב יותר למציאות הכלכלית של משפחות עובדות בישראל. אם בעבר האתגר המרכזי היה למצוא קרקע, לבנות דירות או להגדיל היצע, היום נדרש גם לחשוב מחדש על הדרך שבה מחברים בין הון זמין לבין משקי הבית שאמורים להשתמש בו.
מהו LYD בפועל
LYD איננו רק מוצר פיננסי או מנגנון טכני. זו תפיסה שמבקשת לחבר בין הון ארוך טווח, יציבות תזרימית, משפחות עובדות ובעלות על דירה. במרכזה עומדת השאלה איך אפשר לתכנן מחדש את שכבת המימון עצמה, כך שתתאים למציאות הכלכלית האמיתית של משקי הבית בישראל, ולא רק לתמונת המצב הרגעית שהבנקים בודקים.
העיתוי של המיזם נובע מהצטלבות של כמה מגמות במקביל: ירידה מתמשכת בנגישות לדיור, שינויים בשוק המימון, התפתחות שוק ההון בישראל, וצורך גובר בפתרונות שחושבים אחרת. הפער בין יכולת התשלום החודשית של משקי הבית לבין מבנה המימון המקובל הפך בשנים האחרונות לבעיה מערכתית רחבה, וזה בדיוק המקום שבו LYD מבקש להיכנס.
מה המיזם באמת מבקש לשנות
LYD אינו מבקש לשנות את מחיר הדירה, את הקרקע או את שוק הנדל"ן כולו. הוא מבקש לשנות את הדרך שבה מממנים גישה לבעלות על דירה, לא דרך צד ההיצע בלבד אלא דרך בניית שכבת מימון חדשה, שמותאמת יותר למציאות של משקי הבית בישראל. המטרה איננה להחליף את שוק הדיור הקיים, אלא לפתוח בפני יותר משפחות את האפשרות להשתתף בו, מתוך הבנה שבעלות על דירה איננה רק עסקה פיננסית אלא גם בסיס ליציבות, לביטחון ולתכנון עתיד.